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州人民政府法制办公室关于征求《恩施州物业管理办法》意见的公告


为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,州人民政府拟制定《恩施州物业管理办法》,现征求社会各界意见,若有意见或者建议请于2016年10月16日前反馈至州人民政府法制办公室(州人民政府办公楼529室)。

联系人:陈宽才 卢小林

联系电话(传真):8233274

电子邮箱:403579156@qq.com   

州人民政府法制办公室

2016年9月26日

 

 

恩施州物业管理办法

(征求意见稿)

第一章总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业管理条例》等法律、法规,结合本州实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本州行政区域内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业服务,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

第四条 州、县(市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;坚持权责一致、公平竞争,充分发挥行政监管与市场调节的双重作用,创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境;坚持州级统筹、县市主导、乡镇(街道)管理”三级联动管理体系,健全服务组织,整合服务力量,坚持建立街道和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业三级联动服务机制。按照属地管理原则开展相关工作,确保和谐小区建设全面推进。推进住宅小区物业管理体制机制创新,破解物业管理难题。按照“政府负责、行业管理、部门配合、街道组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则,进一步明确各级政府、相关职能部门、街道社区的职责,把住宅小区物业管理纳入社区管理范围,实现管理归位;制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,建立科学有效的制度,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

各县市人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位,应当加强对物业管理工作的组织领导,在乡(镇)人民政府、街道办事处明确物业管理机构,落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制和长效管理机制,建立物业管理联席会议制度,及时处理重大矛盾和纠纷;牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。

第五条 州级物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)负责全州物业管理活动相关政策研究,建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

(二)建立全州物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

(三)统筹全州住宅专项维修资金监管工作;

(四)建立完善分级培训辅导体系,促进业主自治和物业行业技术进步;

(五)指导、服务和监督各县市开展物业管理行政监管工作;

(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本,会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

(七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法;

(八)法律、法规规定的其他职责。

县市物业管理行政主管部门履行下列职责:

(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

(三)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;

(四)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(乡镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;  

(七)法律、法规规定的其他职责。

第六条  街道办事处(乡镇人民政府)应当配备专门的管理人员,并履行下列职责:

(一)负责业主委员会备案;

(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

(三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动,组织成立物业管理委员会;

(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

(六)法律、法规规定的其他职责。

社区居委会负责协助和配合乡(镇)人民政府、街道办事处建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居委会、业主和物业服务企业沟通协商的管理服务模式。

第七条 各级各相关部门按照各自职责负责本行政区域内物业管理活动的相关工作。执法单位需要进入住宅小区开展执法的,物业服务企业、业主自治组织应当提供便利积极配合。

信访部门负责协调督促相关单位和部门按照各自职责及时处理物业管理中的信访矛盾纠纷。

公安部门负责物业管理区域内的治安管理,负责查处违反治安管理处罚法以及生产、销售、运输、储存和燃放烟花爆竹等违法行为;指导物业管理区域内车辆停放,配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作,参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理; 指导物业服务企业做好小区的安防工作,加大对盗窃等违法行为的查处力度。

消防部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理;及时查处擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施、增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。

财政部门负责统筹安排物业管理活动行政监督工作经费。

民政部门负责落实社区居委会对业主委员会的指导、监督,参与物业管理相关工作。

人力资源和社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。

卫计部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。

工商行政管理部门负责查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为;对住宅改变为经营性用房,申请人未能提交本单元、本栋住户及业主委员会等利害关系人书面同意材料的,不予核发营业执照;对影响周边环境不适合于在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照;适当放宽物业服务企业的兼营范围,在不损害利害关系人利益的情况下,允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

物价部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的价格违法行为。

税务部门负责落实物业服务企业享受小微企业、现代服务业等税收优惠政策,依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。

质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

环保部门负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理。负责查处下列行为:在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物;城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施,致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染;工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标。负责查处未经规划部门批准擅自进行改、扩建和增建,或者擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗等行为。

城管部门参与物业管理区域内前期规划论证,负责查处下列行为:违法搭建建筑物、构筑物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾;在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内,焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生;对城市流动摊点进行整顿。

住房和城乡建设部门负责对房屋建筑保修期内各责任主体的监督管理,强化房屋施工中、竣工后的检查措施,将房屋质量隐患等问题及时解决在物业交付使用前。负责查处下列行为:对在房屋装饰装修中未经原设计单位(或具有相应资质等级的设计单位)提出设计方案而变动建筑主体和承重结构,或擅自拆改、变动建筑主体和承重结构;对侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为;擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;建设单位未按规定配足物业管理用房;物业服务企业违反有关规定,对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政主管部门。

第八条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,维护物业服务企业的合法权益,提高物业服务水平。

第二章  前期物业管理

第一节 物业管理区域

第九条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业区域;

分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

第十条 建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前,向建设项目所在县市房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)委会等单位的意见,自受理备案申请之日起20日内核定并予以答复。

第十一条 老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的、已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的,由物业所在地房产行政主管部门征求城乡规划部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)委会及相关业主意见后,确定物业区域。

调整物业区域的,还应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 县市物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第二节 附属设施设备配置

第十三条 新建住宅小区,建设单位应当按照下列要求在物业区域内无偿配置物业服务用房。

(一)不低于总建筑面积4‰,最少不低于100平方米;

(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积不低于20平方米。

第十四条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近,一般应当在三楼以下。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位;装修前应事先征求物业服务企业的意见,并对房屋的功能性合理布置;本着安全实用的原则,根据项目的规模配备物业办公室、业主委员会议事活动用房、消防控制室、安防控制室、门卫室、资料档案室、卫生间等相应库室。

建设单位不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。

第十五条 物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班等用途,任何单位和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。实行物业管理的,由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的,由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。

第十六条  城乡规划部门在规划许可、规划条件核实过程中,应当对物业服务用房的设计、建设指标进行审查。

房产行政主管部门或者不动产登记机构,在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房进行核查。

第十七条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积3‰的比例增加配置物业服务经营性用房,由物业服务企业经营管理,收益用于补充物业服务费。

第十八条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担

第十九条 物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位的,由业主大会决定是否移交。

决定移交的,县市房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收。验收不合格的,由专业经营单位提出整改方案,经整改合格后移交。

住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,保修期外的由全体业主共同承担。

第二十条 对已建成交付使用但配套设施设备不齐全或者破损的老旧住宅区,县市人民政府应当结合城镇环境综合治理和改造工作,制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。  

第三节 前期物业管理

第二十一条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,在业主大会首次选聘物业服务企业之前,应当采取招投标方式选聘前期物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。投标人少于3个或者住宅面积不超过3万平方米的,经县级以上人民政府房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地县市房屋主管部门备案。

第二十二条 开发建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

(一)新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)更换物业服务企业,应当在原前期物业服务合同终止前30日内完成。

第二十三条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

第二十四条 前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。

房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用。

第二十五条 开发建设单位在出售物业前, 应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,制定临时管理规约并报县市房产行政主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四节 物业承接与查验

第二十六条 开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定,向业主和前期物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设项目竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文书,并经住房和城乡建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量装置;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第二十七条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应当提前通知县市物业管理行政主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)派人到场监督。

开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

)业主名册;

(五)房屋及建筑面积清册;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,并报送物业所在乡(镇)人民政府或街道办事处备案。

第二十八条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地县市物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)开发建设单位移交资料清单;

(四)查验、交接记录;

(五)其他与承接查验有关的资料。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

第二十九条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起10日内,在乡(镇)人民政府或街道办事处、社区居民委员会派人到场监督下向业主委员会移交物业承接查验档案。

第三章 业主及业主大会

第一节 业主

第三十条 本办法所称业主,是指物业的所有权人。

尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

第三十一条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第三十二条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二节 业主大会筹备组

第三十三条 一个物业区域成立一个业主大会,业主大会由物业区域内全体业主组成。

业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数超过300人的物业区域可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责。

第三十四条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%的;

(二)交付的房屋套数达到总套数50%的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到20%的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由开发建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级以上人民政府承担。

第三十五条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积按照建筑面积计算;建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算; 专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算。

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照以上统计的总和计算。

第三十六条  符合首次业主大会会议召开条件的,开发建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府;未及时书面报告的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告;开发建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的,房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告或者通知之日起30日内组织成立业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

第二十二条 业主大会筹备组由业主、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)委会和开发建设单位的代表组成。其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处或乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物的行为;

(四)无泄露或非法使用业主资料的行为;

(五)个人信用记录良好,无犯罪记录。

除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

第三十七条 业主大会筹备组应当做好以下工作:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式告知全体业主,首次业主大会的有关内容应当在物业区域内显著位置公告。业主对公告内容有异议的,业主大会筹备组应当记录、处理并答复。

第三十八条 筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

第三节 业主大会

第三十九条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

第四十条 业主大会会议讨论决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员任职资格;

(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

(七)改变共有部分的用途;

(八)利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用;

(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

(十)改变或者撤销业主委员会作出的有关业主重大利益事项的决定;

(十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定前款第五项、第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的决定,对全体业主具有约束力。

第四十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议的;

(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

(三)共用设施设备发生重大故障或者紧急事件需要及时处理的;

(四)管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会30日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第四十二条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

第四十三条 业主可以幢为单位,推选业主代表参加业主大会会议,每幢按业主人数的10%—20%比例确定业主代表人数。

参加业主大会会议的业主代表,应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第四节 业主委员会

第四十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

业主委员会由5至9人的单数组成,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员只能由业主担任并履行职责,不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时,应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数50%的,应当重新选举业主委员会。

第四十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

第四十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会决议和业主委员会委员名单向物业所在地房地产主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)备案。

业主委员会持房地产主管部门备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第四十七条 业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告工作并在物业区域内显著位置公布,接受业主询问;

(三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业服务活动中的相关问题;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的分配、使用管理,并公布经营所得收益情况;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)委会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设等工作;

(九)法律、法规或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第四十八条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)不履行委员职责;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(七)从事物业服务经营活动;

(八)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第四十九条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止;或担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)委会提出辞职的,或不再具备业主身份的,或不再具备履行职责能力的;

(二)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

(四)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

(五)违法出租房屋且未改正的;

(六)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(七)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

(八)业主大会议事规则约定的其他情形。

第五十条 业主委员会任期届满前60日内,应当组织召开业主大会,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会完成换届选举。

第五十一条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,在乡镇、街道办事处监督下移交新一届业主委员会。

拒不移交的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交,公安机关应当依法协助。

第五十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊,也可以从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业区域内显著位置公告,接受业主监督。

第四章  物业服务

第一节 物业服务企业

第五十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并按照核定的资质等级从事物业管理活动。物业服务企业应当积极配合县市物业管理行政主管部门监管工作。物业服务企业应当具有相应的专业技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。

第五十四条 物业服务企业享受小微企业和国家、省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代缴的费用符合税收管理规定的,不计征营业税和企业所得税。落实住宅小区内公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用气与民用同价。

第五十五条 实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由经培训合格的物业服务项目经理担任。

物业服务项目经理及相应从业人员的培训在主管部门指导下由行业协会负责

第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目经理。更换项目经理的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主同意,可以要求物业服务企业更换项目经理;要求更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。

更换项目经理的,物业服务企业应同时告知乡(镇)人民政府、街道办事处、社区居委会。

第五十七条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

(一)根据物业服务合同约定收取物业服务费用;

(二)制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为;

(三)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第五十八条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

(二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

(三)按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

(四)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;

(五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,为业主提供免费查询服务,妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

(六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

(七)对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政主管部门报告;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第五十九条 物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示:

(一)物业服务企业的资质证书、项目经理的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。

第六十条 物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为:

(一)擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用设施设备规划用途;

(二)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

(三)擅自设置营业摊点;

(四)不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气等; 

(五)不得泄露业主信息,不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、打击报复或者采取暴力行为;  

(六)法律、法规或者管理规约规定的其他行为。

第六十一条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

物业服务企业应当对管理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行维护管理,提供消防安全防范服务。

第六十二条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业实行动态管理;应实行经常检查与年度集中监督检查相结合的制度,定期对物业服务企业进行检查和考核,并向社会公布。

物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第二节 物业服务

第六十三条  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同,对物业管理区域实施统一的物业服务。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准,双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第六十四条  业主大会成立后应当及时续聘物业服务企业,或者建筑面积在3万平方米及以下的物业可以协议方式重新选聘物业服务企业,建筑面积在3万平方米以上的物业,通过招投标方式重新选聘物业服务企业。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15日内,将物业服务合同报所在地房地产行政主管部门和乡(镇)人民政府或街道办事处备案。

第六十五条  业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳。

如业主无正当理由,拖延办理物业交付手续的,物业服务费用从开发建设单位书面通知办理入住手续的次月开始计收,由业主交纳。

第六十六条 建筑面积3万平方米及以下的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处和县市物业管理行政主管部门的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

第三节 旧住宅小区物业管理

第六十七条 本办法所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由县市人民政府确定并公布。

第六十八条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

第六十九条 旧住宅小区整治改造完成后,县市人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(乡镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城管、公安、市政、工商等部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。

尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

第四节 拆迁安置房小区物业管理

第七十条 县市人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作,逐步推动物业服务市场化。

街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

第七十一条 开发建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理;应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位,及时交付给接收单位。

第七十二条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,收取相应的物业服务费用。

拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益可用于物业服务支出。

县市人民政府、街道办事处(乡镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

第七十三条 专项维修资金未全部归集入户前,拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的,由物业所在地县市人民政府组织落实。

第五节 项目退出管理

第七十四条 为维护社会稳定、保证居民基本生活秩序,乡镇人民政府、街道办事处负责制订本辖区内小区管理应急预案,对本辖区内物业服务企业退出项目管理工作实施监督和组织协调,召开相应级别的联席会议,社区居委会协助乡(镇)人民政府、街道办事处做好有关工作。县市物业管理行政主管部门负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、业务指导。

第七十五条 在前期物业管理期间,物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的,应于拟解除合同日3个月前书面告知对方,并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时按有关规定另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业,物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人,并抄报物业项目所在地物业主管部门、乡(镇)人民政府、街道办事处和社区。

第七十六条 物业服务合同期满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地物业管理行政主管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处,并在物业管理区域显著位置公告。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同;逾期未决定的,原物业服务合同应当继续履行,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第七十七条 物业服务合同期限未满要求提前解除合同的或合同期满不再续签物业服务合同的,适用下列程序:

(一)物业服务企业应当在拟解除合同日前3个月,将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会,并同时告知当地乡镇人民政府、街道办事处、社区和县市物业主管部门。

(二)业主委员会收到书面通知后应及时与物业企业就退出事宜进行协商,并依法签订退管协议。

(三)业主委员会在当地乡镇人民政府、街道办事处、社区的指导下按相关规定开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

第七十八条 物业服务合同期限未满,业主大会要求提前解除合同或合同期满不续签合同的的,适用下列程序:

(一)业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同或不再续约的,业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前,将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告,同时告知当地乡镇人民政府、街道办事处、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后3个月。

(二)经业主大会表决通过提前解除合同的或不再续约,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜。

(三)业主委员会在当地乡镇人民政府、街道办事处、社区的指导下按照相关规定开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

(四)业主大会表决未通过或双方未达成协议的,原物业服务合同继续履行,有异议的一方应通过司法途径解决。

(五)业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的,对业主大会决议有异议的业主、使用人不得以串连、在物业区域内张贴大小字报等形式影响物业的稳定秩序。

第七十九条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,向业主委员会(开发建设单位)、新物业服务企业移交下列资料和财物,履行下列义务:

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料;

(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

(三)前期物业服务合同或物业服务合同;

(四)物业承接查验协议、查验、交接记录;

(五)移交物业服务用房;

(六)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(七)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;

(八)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(九)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(十)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;

(十一)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第八十条 新的物业服务企业进驻物业时,应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人签字,双方企业和业主委员会盖章。存在争议的,应当在查验记录中载明。

第八十一条 合同未解除前,物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费,也可以自行收取,但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

业主委员会对原物业服务企业提供的帐目有异议的,可聘请专业审计机构进行财务审计,审计费用可从属业主所有经营性收益中支出,业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理交接工作,交接过程中出现的不同意见,可由当地乡镇人民政府、街道办事处和社区会同县市物业管理行政主管部门组织协调,协调无效的,应通过司法途径解决。

第八十二条 物业服务企业退出项目管理时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,乡镇人民政府、街道办事处应将有关情况书面报送所在县市人民政府。县市人民政府应当及时按照制定的小区管理应急预案组织乡镇人民政府、街道办事处、城管、供水、供电等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等基本服务工作。实际发生的费用由业主交纳,各专业部门自行上门收取,也可委托社区代为收取,业主委员会应配合相关部门做好收费工作。

第六节  物业服务信用体系建设

第八十三条 州级物业管理行政主管部门建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人实行动态管理,定期对物业服务项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。

县市物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)委会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

对在物业服务中取得突出成绩或者获得州级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第八十四条 物业服务企业未按照法律法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,二年内不得在本州申报各类物业服务示范项目(优秀项目);失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(二)出租、出借、转让资质证书的;

(三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业管理混乱的;

(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(五)泄露业主信息的;

(六)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

(七)其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的,物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招投标平台。

第八十五条 物业项目负责人有下列严重失信行为之一的,应当录入项目负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)、县市物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(乡镇人民政府)、县市物业管理行政主管部门应当进行核查,并书面告知业主核查结果。

第八十六条  业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第五章  物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第八十七条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意。规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。 

非战备时利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

第八十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

(二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、书房的上方;

(三)违法建设建筑物、构筑物,或者破坏、擅自改变房屋外貌;

(四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;

(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(六)随意弃置垃圾、高空抛物、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

(七)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共有区域堆放物品;

(八)违反规定停放车辆;

(九)违反规定出租房屋。

物业管理区域内发生上述行为时,业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

第八十九条 利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,经营所得收益属于全体业主共有。

业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,所得收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

第九十条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,不得以任何形式收取装修押金或者保证金。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照管理规约(临时规约)或者合同约定,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第二节 车位的使用管理

第九十一条 物业区域内规划配套建设的停车位、车库,任何单位和个人不得改变用途和现状。车位的归属由开发企业所有,开发企业可以出售、出租或者附赠给本物业区域内业主。

车位配比小于1:1的商品房小区(大厦)停车位配置总量的5%应作为临时停车泊位,不得出售和长期出租,专门用于临时停设、错时停车使用,租金扣除必要费用后由投资人所有。

物业区域内依法配建的人民防空工程应当按照设计文件在实地标注,平时用作停车位的,不得销售或者变相销售;以场地租赁方式提供给业主使用的,每次租赁期限不得超过3年。

机械式停车位只能出租,租金扣除必要费用后由投资人所有。

第九十二条 物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,开发建设单位、物业服务企业不得将其作为停车位销售。其使用及收费管理具体事项由业主大会决定,物业服务企业可以根据物业服务合同内的约定或业主大会决定收取停车费。

物业服务企业应当将停车费单独列账,所得收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

第九十三条 开发建设单位办理商品房房屋预销售登记后,应当将租售的车位、车库明示在物业管理区域内显著位置。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过先后顺序或抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。

车位配比大于1:1的,满足业主需要后对外出租的,应当经由业主大会同意。

第九十四条 物业区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

第三节 物业的维护

第九十五条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

第九十六条 物业保修期满后,物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,由全体业主共同承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。

第九十七条 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主应当及时养护、维修,相邻业主应当提供便利。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,责任人不及时或者无法履行维修养护义务的,物业服务企业应当及时通知业主委员会,并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

第九十八条 供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任;应当服务到最终用户,并向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

第九十九条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占或者改作他用。

第一百条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本栋或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

第一百零一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作它用。

住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主应当按照国家相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

住宅小区和其他共用建筑消防设施保修期满后的维修、更新和改造费用,纳入住宅专项维修资金开支范围;没有住宅专项维修资金或者资金不足的,由业主按照约定承担;没有约定或者约定不明的,按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

第一百零二条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,相关业主、物业使用人不得拒绝。

供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业应当予以配合。

第一百零三条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

第六章 法律责任

第一百零四条 违反本办法,法律、法规有规定的,从其规定。

第一百零五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,可以要求县市房产行政主管部门、行业协会、乡镇 (街道)以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本办法的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在5个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有关部门,接受移交部门对管辖权有异议的,由所在县市人民政府指定管辖,不得再移交。对于10名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)委会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关行政主管部门应当于2个工作日内书面回复是否受理,并按时回复办理情况。

第一百零六条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由县市房产行政主管部门责令限期改正,并给予警告。

第一百零七条 开发建设单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚:

(一)违反本办法第27条,未按照规定移交相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

(二)违反本办法第21条,未通过招投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款,并录入企业信用档案。

(三)违反本办法第91条、第92条、第93条,销售或者变相销售不应销售的车库、车位的,责令改正,退还违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下罚款;未按照规定出租车库、车位的,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

(四)违反本办法第九十五条,在保修期内未按照规定履行保修责任的,责令限期改正;逾期未改正的,依法确定有法定资质的第三方进行维修,所需费用由违法行为人承担,并处所交存物业保修金20%的罚款。

第一百零八条 专业经营单位违反本办法第18条、第19条、第95条,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。

第一百零九条 物业服务企业有下列行为之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚,并录入物业服务企业信用档案:

(一)违反本办法第60条,中断供水、供电、供气、供热的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚;有违法所得的,所得收益用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护。

(二)违反本办法第59条,未按照规定在物业区域内公示有关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

(三)违反本办法第28条、第29条,未按照规定备案或者保存、移交物业承接资料、档案的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

(四)违反本办法第79条、第81条,被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的,或者擅自撤离物业区域、停止物业服务的,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。

(五)违反本办法第60条第2款,泄露业主信息,对业主和业主委员会委员进行骚扰、打击报复或者采取暴力行为的,由公安机关处1万元以上5万元以下罚款,并录入物业服务企业信用档案;再次违反规定的,按照原处罚数额按次处罚。

第一百一十条 业主或者物业使用人违反本办法第88条第1款规定的,由有关行政主管部门依法予以查处;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百一十三条  国家机关及其工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照规定履行监督管理职责的;

(二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(三)对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

(六)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第七章  附 则

第一百一十二条 本办法中下列用语的含义是指:

(一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

(二)业主,是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人;

(三)物业使用人,是指实际使用物业的人;

第一百一十三条  本办法所称共用部位,指一幢房屋内部,由业主、物业使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。

第一百一十四条  本办法所称共用设备,指一幢房屋内部,由业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。

第一百一十五条  本办法所称共用设施,是指住宅区内,由业主、物业使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、建筑小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、停车场库、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、售电售水系统等设施。

第一百一十五条 本办法自  年  月  日起施行。2010年11月18日州人民政府颁发的《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》同时废止。

责任编辑:谭燚