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[有效]恩施州人民政府关于
促进全州房地产市场稳定健康发展的实施意见

恩施州政发〔2019〕2号


各县市人民政府,州政府各部门:

为促进全州房地产市场稳定健康发展,按照中央、省有关房地产工作的决策部署要求,结合我州实际,现提出如下实施意见。

一、强化工作责任落实

(一)强化主体责任。各县市政府、恩施高新区是房地产市场工作的责任主体,负责贯彻落实国家和省有关房地产工作的决策部署,结合实际制定具体措施,促进房地产市场稳定健康发展。

(二)健全房地产调控工作机制。各县市政府要建立房地产市场调控联席会议制度,由分管副县市长任召集人,住建、发改、自然资源和规划、人行、公积金管理等部门为成员单位,办公室设在住建部门,具体负责贯彻落实国家和省、州有关房地产工作的决策部署,协调解决房地产市场的重点问题,建立健全房地产管理信息系统,实现住建、自然资源和规划、税务、金融等部门的管理系统全面对接、信息实时共享,建立定期监测分析、警示督导和约谈问责制度。

二、科学调控市场供应

(三)落实调控目标。通过科学编制住房建设计划,合理控制市场供应节奏和供应结构,提供适销对路的产品。合理制定房价控制目标,确保新建普通商品住房销售价格涨幅不超过当地城镇居民人均可支配收入增速。多措并举,因城施策,确保商品房库存消化周期控制在16个月以内,使库存消化周期与市场需求相协调。

(四)科学把握住宅用地投放。各县市要确保住宅用地供应平稳有序,强化住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标管理。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36—18个月的,要减少供地;12—6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏和规划审批速度。各县市要根据商品住房库存消化周期情况确定调控目标,在年度和季度住宅用地出让计划申报时,对住宅用地供应规模、结构和时序作出调整。各级各有关部门要加大土地储备力度,实行净地出让,做好房地产用地前期开发,夯实项目落地基础,实现经营性房地产科学用地、有序出让。

(五)建立购地资金审查制度。竞买人购买土地资金来源必须是合规自有资金,不得使用银行贷款、转贷等资金,对资金来源与申报不符或违反规定的,取消其土地竞买资格,2年内禁止在全州范围内参与土地“招拍挂”。

(六)加大闲置土地处置力度。实行闲置土地和延期开发土地动态巡查制度,因企业原因造成土地闲置满1年的,由县市自然资源和规划主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;闲置满2年的,由县市自然资源和规划主管部门报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。同时,将闲置用地企业列入用地信用“黑名单”,在闲置土地处置完毕前,不得参与竞买土地,不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

(七)灵活确定竞价方式。围绕土地利用综合效益提升、市场调控等方面的需要,探索新的土地出让模式。各县市要结合实际,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例或地价达到一定水平后转为竞现房销售或竞自持面积用于租赁住房等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。各县市在申请地块出让时,应根据具体情况提出合理意见。

(八)加快推进保障性安居工程建设。加大棚户区改造力度,结合当前棚户区改造政策和目标任务,多渠道增加棚改安置房源。稳妥推进实物安置和货币化安置相结合政策,完善保障性安居工程配套基础设施建设,努力实现住有所居。

三、建立健全住房租售并举制度

(九)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提供专业、规范的住房租赁服务,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化、信息化水平,满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定享受生活性服务业的相关支持政策。

(十)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,鼓励房地产开发企业出租库存商品住房,引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

(十一)允许改建房屋用于租赁。允许房地产开发企业将在建、建成、库存的商业用房按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照民用标准执行。

(十二)增加住房租赁市场供应。鼓励企业、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租,也可委托住房租赁企业、中介机构出租。搭建政府住房租赁交易服务平台,各县市要提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,推行住房租赁合同网上备案;加强住房租赁市场监测,建立住房租赁信息发布标准,规范住房租赁交易流程,保障租赁双方特别是承租人的权益;建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。

(十三)完善公共租赁住房制度。各县市要提高保障性住房资源配置效率,加快在建公租房项目建设进度,尽快竣工分配,完成实物配租;扩大公租房保障范围,将符合条件的非城镇户籍进城务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,纳入公租房保障范围。

(十四)落实住房租赁消费的优惠政策。各县市要积极引导职工利用住房公积金支付房租,简化办理手续;引导居民通过租房解决居住需求。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,按照有关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务。

四、建立市场长效监管机制

(十五)严格实行新建商品房销售价格申报制度。提高预售形象进度,自本意见下发之日起,设计为10层及以下的新建商品房项目必须主体封顶、设计为10层以上的新建商品房项目必须达到50%(最低不少于10层)的形象进度方可颁发商品房预售许可证。住建部门要加强普通商品住房项目预售申报价格指导,对首次申请预售的项目,申报均价涨幅不得超过周边同类在售项目销售申报均价的5%,周边没有同类在售项目参考的,参照同期同类项目销售均价;分期开发再次申请预售的项目,申报均价涨幅不超过本项目前一期实际销售网签均价的5%,如前一期销售价格明显低于当前市场平均价格的,参照周边同类项目的销售网签均价。对不接受住建部门管理的商品住房项目,暂不核发商品房预售许可证。住建部门要统一调配预售时间,做好预售项目的高低价格合理搭配,确保房价环比增幅适度。房地产开发企业要在取得商品房预售许可后3日内一次性公开全部预售房源,实行明码标价,在销售场所实行“一套在标”“一房一价”,销售价格经申报备案后3个月内不得调整,实际销售价格不得高于已备案价格。

(十六)引导企业合理定价。全装修项目申报价格时,对房屋毛坯价格和装修价格分别进行备案,装修价格不得超过1500元/平方米;对项目报价时未体现全装修的,不得按全装修房屋对外销售,不得利用全装修名义涨价。包含车库同步出售的,申报价格时需明确注明含车位赠送,并在售楼部显要位置说明房价已包含车位价格,严禁假借捆绑销售车位提高备案价格。

(十七)加强预售资金和合同监管。全面落实商品房预售资金网上监管制度,商品房预售资金必须全部进入与商品房网签系统联网的银行监管账户,房地产主管部门在进行商品房预售合同备案时,应查核该合同资金进入监管账户情况,预售资金未进入监管账户的,不得备案。预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,预购人将首付款存入监管账户,贷款银行或公积金管理部门必须将发放的按揭贷款足额转入监管账户。实行商品房买卖合同实名制,规范网签备案变更撤销管理。全面落实二手房交易合同网签备案和资金监管制度,实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联。

(十八)严格落实监管资金留存比例。房地产开发企业除了按合同支付工程款、材料款、税款外,提取资金必须按下列节点接受监管:建成层数达到规划总层数一半时,监管资金留存比例不低于60%;主体结构封顶时,监管资金留存比例不低于30%;单体竣工验收合格时,监管资金留存比例为10%;项目办理竣工验收合格取得竣工验收备案证时,监管终止。对受到国务院、省政府及国家住建部表彰或被评为AAA级信用企业、一级开发资质企业的,可适当降低商品房预售监管资金留存比例,但降幅不得超过5个百分点。

(十九)严厉打击房地产市场违法违规行为。严厉查处囤房炒房、虚假宣传、不按规定明码标价、违规开展金融业务、隐瞒抵押担保查封事项、住房分割销售以及向购房人收取电商费、团购费、会员费、选房费等违法违规行为。加大违法违规行为联合惩戒力度,对违法违规房地产开发企业,停止其预售活动,2年内禁止其参与本地土地交易;对违法违规中介机构,按照有关规定依法处置,并列入失信企业“黑名单”,相关责任人记入信用不良记录;同时,对违法违规企业(机构)予以公开曝光。

五、加强监督指导和舆论引导

(二十)强化工作监督指导。房地产市场调控联席会议成员单位要依据职责分工,加强对房地产市场的指导。住建部门负责综合协调,强化对房地产市场调控的监督指导,会同有关部门对各县市落实上级部署情况进行监督检查;自然资源和规划部门负责房地产开发用地工作的监督检查和指导;人行负责贯彻落实差别化住房信贷等金融政策;银监部门要加强对商业银行执行市场调控信贷政策情况的监督检查;市场监管、发改等部门要加强对房地产项目的事中事后监管;其他成员单位要按照职责分工,做好监督指导和政策支持工作。

(二十一)加强舆论宣传引导。各县市要科学、准确、深入解读国家和省、州的有关政策,防范不实报道引发房地产市场出现较大波动,造成不良社会影响。要主动加强与媒体沟通,营造良好舆论氛围,引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念,实现理性消费。

本意见自发布之日起施行,有效期3年。施行期间,如上级出台新政策的,按照新政策执行。

恩施自治州人民政府

2019年4月15日

责任编辑:刘艳

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