（征求意见稿）
第一章 总则
第一条
为了规范物业管理行为，维护住宅区业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本州实际，制定本办法。
第二条
本州各城市规划区内住宅区物业管理适用本办法。 本办法所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条 本州各城市规划区内住宅区物业应当逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第四条
房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。 其他行政管理部门依照法定职责，负责做好物业管理的有关工作。
开发区、街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部
门负责辖区内物业管理的监督、管理、协调工作。
第二章 业主自治管理
第五条
住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地房地产行政管理部门会同建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会也可由业主自行组织召开。
出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。 公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
第六条
业主委员会是业主大会的执行机构，由主任1名、副主任及委员4至8名单数组成。业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，其组成人员不得在选聘的物业服务企业中兼职。
第七条
业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20%以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，应当经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。 业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，应当经业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
第八条 业主大会行使下列职权： （一）制定修改业主大会议事规则、业主公约；
（二）选举业主委员会或者撤换业主委员会委员；
（三）审议并通过业主委员会章程、物业服务合同；
（四）筹集、使用专项维修资金；
（五）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
第九条
业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，执行业主大会作出的决定，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会的决定，选聘或者解聘物业服务企业，签订物业服务合同；
（三）审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条
业主大会、业主委员会的活动经费在物业服务费中列支，但每年不得超过物业服务费的1%，具体标准由业主大会和物业服务企业在物业服务合同中约定。
第十一条业主委员会应当自被选举之日起30日内将业主公约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单和章程报所在地的房地产行政管理部门备案。
第三章 前期物业管理
第十二条 本办法所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位委托物业服务企业所进行的物业管理和服务。
第十三条 新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
建设单位应当按照规划设计的要求建设或者预留物业管理服务的各项设施，物业区域内的供水、供电等实行一户一表。
第十四条
规划建筑面积3万平方米以上以单元式住宅为主的或者1万平方米以上以独立式住宅为主的新建住宅区，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经所在地的房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十五条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
新建住宅区物业出售时，建设单位应当与物业买受人签订物业买卖合同。物业买卖合同约定事项应当与前期物业服务合同内容一致。
前期物业服务合同、物业买卖合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十六条
前期物业管理期间、房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由建设单位承担；自房屋交付使用后、物业买卖合同终止前发生的物业服务费用，由建设单位与物业买受人在物业买卖合同中约定承担。
第十七条
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 第十八条建设单位应当在新建物业验收合格后，向前期物业服务企业移交下列文件和资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施及地下管网竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的使用说明书、电路示意图；
（三）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）其他必要资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。
第四章 物业服务企业
第十九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第二十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，取得物业服务企业资质，并按照核定的资质等级从事物业管理服务活动。
从事物业管理的人员应当经过培训考核并颁发岗位证书，持证上岗。
已获得国家统一制发的物业服务企业资质等级证书的州外物业服务企业，在本州从事物业管理活动的，应当到州房地产行政管理部门备案。
第二十一条业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招投标重新选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起15日内，将物业服务合同报所在地房地产行政管理部门备案。
物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第十八条规定的资料。
第二十二条 物业服务企业享有以下权利：
（一）制定物业管理服务制度和措施；
（二）按照物业服务合同的约定收取物业服务费；
（三）制止物业管理区域内的违章行为；
（四）对造成物业损失的，代表业主要求责任人予以赔偿；
（五）法律法规规定的其他权利。
物业服务企业应当履行以下义务：
（一）履行物业服务合同，提供物业管理服务；
（二）书面告知业主、使用人物业使用、维护的要求和注意事项及相关规定；
（三）定期向业主委员会报告和公布物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
（四）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十三条
物业服务企业从事下列物业管理服务事项： （一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行、管理和维护；
（三）绿化养护；
（四）协助公安机关进行消防安全、治安防范服务；
（五）清扫、保洁服务；
（六）车辆进出和停放管理；
（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
（八）物业维修专项资金的帐务管理；
（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
（十）其他物业管理服务事项。
第二十四条
物业服务企业可以通过招投标等方式聘用专业服务公司承担专项物业管理服务，并负有监督管理责任，但不得将物业项目整体转让给他人管理。
第二十五条
物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地房地产行政管理部门备案。
第五章 物业的使用与维护
第二十六条 业主、使用人和物业服务企业应当按照设计合
理使用物业，不得改变公共建筑和共用设施的使用性质和用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。
第二十七条
在住宅区物业使用中禁止下列行为： （一）损坏房屋承重结构，改变房屋外貌；
（二）占用、损坏共有部分，移装房屋共用设施；
（三）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物，乱停放车辆；
（四）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第二十八条
业主或者使用人装修房屋前应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容、期限，允许施工的时间；
（二）废弃物的清运与处置；
（三）物业外立面防盗窗、空调及太阳能等的安装要求；
（四）禁止行为和注意事项；
（五）违约责任；
（六）其他需要约定的事项。
物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关部门依法处理。
第二十九条
住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区共用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
第三十条
房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。 因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十一条
业主、使用人设置、使用自用设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业服务企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业服务企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
第三十二条
住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业服务企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十三条
单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，施工后按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十四条
利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业服务企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，并支付设置费用。
第三十五条 物业管理区域内的机动车停车库应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
物业管理区域内机动车停车管理服务统一由物业服务企业或者其委托的专业停车管理单位负责提供。
物业管理区域内机动车停放应当遵守以下规定：
（一）遵守业主大会决定、业主公约和住宅小区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；
（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；
（三）禁止占用、堵塞消防通道等。
第六章 物业管理用房
第三十六条
建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按以下标准配置物业管理用房： （一）总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3‰比例配置，但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间；
（二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置；
（三）总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1‰比例配置。
本办法实施前已在分期建设的住宅物业，上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的，在下期建设中除按规定标准配置外，还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置。
共用部位、共用设施设备使用的房屋，简易门卫房，地下室，人防工程以及室内层高不足2.20米的房屋不计入物业管理用房面积。
第三十七条
建设单位应当在规划报建图纸中明确标明物业管理用房的位置和建筑面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第三十八条
物业管理用房，在交付使用时应当具备独立使用条件，符合消防、环保、卫生等方面的要求。经验收合格后，在县市房地产管理部门的监督指导下，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
第三十九条
建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当一并对建筑区划内依法属于全体业主的物业管理用房申请登记，由房地产行政管理部门在房屋登记簿上予以记载。房地产行政管理部门受理房屋预售许可和房屋所有权初始登记时，应当按照房地产行政管理部门确认的手续核查并注明物业管理用房的位置和面积。
第四十条
分期建设的住宅物业，首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业管理用房应当全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供符合本办法要求的临时物业管理用房。
第七章 物业管理费用
第四十一条 物业管理费用由物业管理服务费和物业专项维修资金构成。
第四十二条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费、车辆管理服务费按照属地管理由物价行政管理部门会同房地产行政管理部门按照住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则依法确定。综合管理服务费、车辆管理服务费的具体标准由业主委员会与物业服务企业参照指导价协商确定。
特约服务费由当事人与物业服务企业协商确定。
第四十三条
物业服务企业应当依照本办法规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主承担连带责任。
第四十四条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由建设单位缴纳；购房后空置房屋的物业管理服务费，由业主从领取钥匙之日起缴纳。
第四十五条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立专项维修资金。专项维修资金的主要来源如下：
（一）商品住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。
（二）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金： 1、业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
2、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
（三）按照规定收取的经营性设施设置费用和车辆停放费用以及其他物业维修资金。
第四十六条 物业专项维修资金应当开设专户，专项储存，按栋立帐，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修。
房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应由物业服务企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。
第四十七条
物业专项维修资金不足时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会的决定交纳物业维修费用。在此期间发生的维修费用分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
第四十八条 房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
第四十九条 物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第八章 法律责任
第五十一条 违反本办法规定，由房地产行政管理部门或者有关行政管理部门依照有关法律、法规等规定予以处罚。
第五十二条
建设单位、物业服务企业、业主和使用人违反合同约定的，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十三条 业主、使用人不按照本办法规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业催交；逾期仍不交纳的，物业服务企业应当依法予以追缴。
第五十四条
发生物业服务和物业收费争议的，当事人可以协商解决或者向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第五十五条
房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业服务企业或者业主、使用人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附则
第五十六条 本办法中有关用语的含义是：（一）共有部分包括住宅区的共用部位和共用设施设备：
共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（二）住宅小区，是指建筑用地在1万平方米以上规模，基
础设施配套比较齐全的居民生活区；
住宅组团，是指建筑用地在1万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
中高层住宅楼，是指住宅层数在7至9层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
高层住宅楼，是指住宅层数在10层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十七条
建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同和业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同文本，由州房地产行政管理部门统一印制。
第五十八条 其他物业的管理，可以参照本办法的规定执行。
第五十九条 本办法由州人民政府法制办公室负责解释。
第六十条 本办法自公布之日起施行，有效期5年。
