购买二手房是指个人或机构通过市场交易方式，从房屋所有权人（卖方）处购买已取得不动产权证书、且非首次上市交易的存量住房的行为。该行为以转移房屋所有权为核心，涉及买卖双方协商、合同签订、资金支付、产权过户等法律和经济活动。

不动产登记暂行条例实施细则

结婚证或单身证明

身份证

户口本

收入证明

个人征信

银行流水

不动产登记申请表

不动产权属证书

存量房合同

缴纳税费凭证

水电气联动过户材料

看房、选房

选择合适的房源，了解项目的地段、配套、容积率等基本条件。

签订买卖合同

看好房源后签订《房屋买卖合同》，并支付定金。

房屋解押

如果购买的房子有抵押，需要房屋解押。

网签合同

房本解押后，进行网签合同，核对买卖双方信息。

资金监管

完成网签后，买卖双方到指定银行办理资金监管，确保交易安全。

银行面签

查询征信报告和银行流水，确定贷款审批，选择面签地点。

评估下户

由银行准入的评估公司对房屋进行评估，确定贷款金额和期限。

银行批贷

银行批贷后确定贷款金额、期限、利率等。

缴税预审

根据当地政策进行缴税。

交税过户

携带相关证件到房产交易中心办理过户手续，支付相关税费。

物业户口交割

完成物业、水电、燃气等费用的交割，确保房屋交接顺利。

窗口办理

恩施市金桂大道98号市民之家4楼综合窗口

0718-8029443

购买二手房需要注意哪些事项

购买二手房是一项复杂的重大资产交易，核心在于 “核实、监管、签约” 。为确保交易安全，务必遵循以下官方指引，重点防范产权不清、资金风险和合同陷阱。

为了让你快速掌握核心，下表汇总了各环节的关键注意事项：

关于推行二手房“带押过户”深化金融登记协同服务工作的通知

各县(市)自然资源和规划局，各县(市)住房公积金中心，各银行业金融机构：

为持续优化营商环境，解决二手房交易过户中“转贷”办理时间长、资金成本高等问题，根据《中华人民共和国民法典》及《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(自然资发〔2023〕29号)文件相关规定，落实《州人民政府关于印发以控制成本为核心持续建设一流营商环境工作措施的通知》(恩施州政办发〔2023〕5号)文要求，在全州范围内鼓励和支持二手房“带押过户”模式，保障抵押不动产依法转让，进一步降低制度性交易成本，持续建设一流营商环境。现将有关事项通知如下：

一、业务模式

在全州范围内，抵押贷款购买的房屋(房屋无二押或者查封)在抵押期间买卖过户，买方需要以该房屋申请抵押借款的，当事人可以共同向不动产登记机构申请办理二手房“带押过户”登记事项。

二手房“带押过户”模式，指在二手房交易过程中，对于卖 方存在尚未结清的按揭贷款并且按揭贷款当前无逾期，抵押尚未解除，同时买方需要使用贷款购房的情况，在买卖双方达成交易意向并向银行(或公积金中心)提出申请，经银行(或公积金中心)审批同意后，无需提前还清原卖方贷款，即可办理二手房交 易过户、买方申请新贷款并设立新的抵押权登记，实现二手房“带押过户”。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

对于买受人选择全款购买存在抵押权登记的二手房可参照办理。

二、工作内容

(一)三方签署文书。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点、方式及资金托管等内容，签订相关偿还债务和抵押借款合同等文本及其他必要性文书。各银行(或公积金中心)优先推动同一银行机构内率先实现，并逐步向跨银行机构拓展。

(二)资金划转结算。由银行(或公积金中心)(抵押权人)、抵押人(转让人)、买受人三方共同到不动产登记机构申请办理“带押过户”手续。不动产登记机构“一窗受理”窗口受理申请、缴纳税费、经审核登簿完成登记手续后，银行(或公积金中心)划扣或划转出售方所欠债务，并将剩余尾款打入出售方指定账户，买受人执行新的抵押借款责任与义务。

(三)增加登记类别。不动产登记机构结合交易登记缴税“一窗办理，集成服务"工作，增加房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，实现多个登记事项同时受理、依次办理。

(四)压缩办理时限。进一步优化办事流程，通过信息共享、数据跑路，提高各部门的工作效率和服务水平。不动产登记机构1个工作日内办理房屋转移登记及抵押权登记手续，银行(或公积金中心)在不动产登记机构完成合并登记业务3个工作日内完成资金托管账户内的资金划转拨付。

(五)优化办理流程。二手房“带押过户”分为三步走：第一步，二手房交易双方与银行(或公积金中心)办理资金托管、贷款手续，并签订“带押过户”协议；第二步，登记机构依据交易双方以及银行(或公积金中心)的申请，办理“带押过户”登记；第三步，银行(或公积金中心)进行交易资金结算，完成资金划转。

三、不动产登记申请材料

(一)买卖双方及双方贷款银行(或公积金中心)提供的合并登记申请材料：

1.二手房“带押过户”申请书。包含主债权合同以及抵押合同信息、抵押权人同意转让抵押不动产、抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料。

2.买卖双方身份证明、银行(或公积金中心)代理人身份证明以及银行(或公积金中心)授权委托。

(二)系统共享材料无需重复提供。不动产登记机构能够通过信息系统共享获取的信息或者材料，申请人可以不再重复提交，不能获取的需要提交相关材料。

四、保障机制

(一)加强组织领导，做好协调推动。各地各部门要依据职责加强对推进二手房“带押过户”相关工作的指导，建立部门间联 席会议工作机制，各部门指定专人做好相关工作衔接与配合，强化跨部门协调对接、信息共享，促进信贷流程与不动产登记流程进一步融合，共同解决二手房“带押过户”实践中遇到的新问题、难问题。

(二)强化宣传推广，确保便民利民。各主管部门要充分利用各种宣传载体加强政策宣传，正确引导社会预期，凝聚各方共识，营造良好氛围。对群众有意愿办理的，要积极引导和协助，不得以各种理由设置障碍或推诿不办，确保政策落地落实，最大限度便民利民。“带押过户”涉及的相关部门应迅速研究制定操作细则，加强部门沟通，尽快启动实施“带押过户”业务。

恩施州自然资源和规划局

中国银保监会恩施监管分局

中国人民银行恩施州中心支行

恩施州住房公积金中心

2023年4月17日