恩施土家族苗族自治州人民政府

各县市人民政府，恩施高新区管委会，州政府各部门：

《关于构建房地产发展新模式的若干措施》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

恩施州人民政府办公室

2025年7月25日

关于构建房地产发展新模式的若干措施

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，推动房地产从“建房子、卖房子”向“既建房子卖房子、又造服务卖服务”转变，完善“市场+保障”住房供应体系，加大配售型保障性住房建设和供给，在城市存量更新提质和增量小区开发中构建房地产发展新模式，结合我州实际，制定如下措施。

一、加强需求管理。充分挖掘市场需求潜力，聚焦返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求，通过“大数据+铁脚板”方式，常态化开展住房需求调查，做到“以需定供”“以需定建”。

二、精准供应土地。探索“带条件”“带方案”精准供地。土地出让前，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划及土地使用标准审核、提出规划条件，审查建设工程设计方案，实施精准供地。在土地出让条件中明确高品质生活服务要求。

三、优化规划设计。贯彻落实国家《住宅项目规范》和省《高品质住宅技术标准》，高品质建设“好房子”。已供地但未取得商品房预售许可证的项目（包含单栋住宅建筑）可申请优化调整规划设计方案；在不改变用地性质和容积率的前提下，允许开发企业根据市场需求调整住房套型结构和商住比例。推动“多测合一”改革落地，实现规划、房产测绘数据互通互认。

四、优化提质举措。住宅入户花园、阳台等半敞开空间，结构底板水平投影面积之和不超过该户房屋套内面积（不含公摊及阳台、入户花园）30%的，按其结构底板水平投影面积的1/4计入容积率。对“开放式露台”、“空中花园”、在阳台结构外侧的悬挑式花池、“风雨连廊”、地上配电房（开闭所）的建筑面积或水平投影面积，屋面附属用房（建筑物屋顶的楼梯间、电梯机房、水箱间等）建筑面积累计不大于屋面水平投影面积25%的，居住（小）区出入口景观门厅（单处不大于200平方米）和门卫室（单处不大于10平方米）的建筑面积，给予免计容奖励。“空中花园”在绿化面积不小于平台水平投影面积60%的前提下，按有效绿化面积的20%折算计入小区绿地率。

五、科学配建车位。尚未办理商品房预售许可证的住宅项目，可申请执行《恩施州城市规划管理技术规定》（州人民政府令第7号）住宅停车位配建要求，即“0.8个/100㎡且不低于1.0个/户”。采取分期建设的住宅项目，已办理商品房预售许可证的按原审批规划条件执行停车位配建标准。

六、增加服务供给。鼓励住宅（小）区配建篮球场、羽毛球场、小型足球场等体育运动设施，有条件的配建游泳池。体育运动设施设置于室外的，计入公共绿地面积；设置于室内的，给予免计容奖励。鼓励设置公共食堂、社区卫生服务站、托幼场所，给予免计容奖励。新建住宅（小）区按规划配建幼儿园。鼓励旅游康养地产项目向提供综合性生活服务转型，配套设施及用房应当与普通商品房项目差异化设置，具体实施细则由各县市人民政府结合实际自行制定。适应人民群众高品质居住需要，积极培育城市综合服务运营商，推动房地产开发、建设、运营等全链条市场主体融合发展。健全完善物业服务标准体系，深度链接教育、医疗、养老、家政、托幼等外部服务资源，为居民提供“住、吃、游、购、娱、医、养”全业态服务。

七、推进城市更新。坚持“有机更新、适量改造、补短强弱”，在城市体检基础上，科学编制城市更新专项规划，谋划实施一批城市更新试点项目。坚持运营前置，整合支持政策，创新投融资模式，统筹地上地下空间开发建设和复合利用，补齐公共服务设施短板，完善城市功能，修复城市生态。

八、优化安置方式。征地拆迁实行货币化安置，城市规划管控区内原则上不再建设安置房，不再安排宅基地还建。城市规划管控区外，应严格按照村庄规划，统筹城区发展需要，合理安排农村宅基地。

九、推行“以旧换新”。老旧小区内集体所有制土地的自建房，按照各县市人民政府制定的集体土地和房屋征收的相关规定执行。国有土地上的老旧小区实行整片置换商品房，在群众自愿的前提下，经鉴定为C级或D级且建设手续合法合规的房屋，可置换商品房：人均住宅面积不超过50（含）平方米的，按照1:1标准置换；人均住宅面积超过50平方米的，超出部分按评估价值予以货币化补偿。住房“以旧换新”具体实施细则由各县市人民政府结合实际自行制定，恩施市实施细则报州人民政府批准后实施。

十、加强金融支持。对符合“白名单”融资条件的房地产项目，鼓励各金融机构“应贷尽贷”；对已办理首次登记的房地产项目，督促各金融机构于2025年9月底前退还按揭贷款保证金。将金融机构“白名单”项目融资和个人住房按揭贷款保证金退还等情况作为统筹住房公积金、社保资金等各类政府大额资金存放的参考依据。鼓励支持各县市发行地方政府专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房及实施城市危旧房改造，统筹安排专项债券额度用于保障性住房项目资本金，并加强与其他资金协调使用。

十一、完善基础制度。围绕促进房地产市场平稳健康发展，有序建立规划和土地供应、房地产融资、财税等要素支撑制度及行业监管制度。稳步推行项目开发公司制、主办银行制、现房销售制，健全房屋全生命周期安全管理制度，加快构建房地产发展新模式。

十二、推进存量收购。坚持“以需定购”，按照市场化、法治化的原则有序推进收购已建成未售且无产权纠纷的存量商品房，已纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房，以司法拍卖价格收购司法拍卖房或住房公积金贷款“以物抵债”房产，用作保障性住房以及人才房、青年公寓、职工宿舍、安置房等。配售型保障房收购价格严格按照现行政策执行；配租型保障房收购价格由收购主体与房地产开发企业依法依规协商确定，也可由收购主体与房地产开发企业协商确定的资产评估机构独立公正评估确定。人才房、青年公寓、职工宿舍以及安置房收购价格由收购主体与房地产开发企业依法依规合理确定，符合条件的可按规定纳入政策支持范围。

十三、强化政策落实。不折不扣落实各级各部门关于房地产的一揽子支持政策。严格落实已实施的购房奖补政策，按照奖补方案（合同）兑现购房奖补资金，激发市场活力，实现“人、房、地、钱”要素联动。

本通知给予容积率奖励的，其建筑面积仍按《恩施州城市规划管理技术规定》（州人民政府令第7号）进行计算，且禁止改变用途。本通知自印发之日起施行。此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准；如遇上级政策调整或修订，以最新发布的上级政策为准并遵照执行。